2025년 최신 부동산 가이드｜융자 있는 집 전세 안전하게 계약하는 방법 (체크리스트 포함)

2025년 현재 부동산 시장에서는 “융자 있는 집”이 점점 더 많아지고 있습니다. 금리 인상과 부동산 경기 침체로 인해 집주인들이 담보대출(근저당) 을 끼고 있는 경우가 대부분입니다.

그렇다고 해서 융자 있는 집이 무조건 위험한 것은 아닙니다. 핵심은 ‘순위와 보호 절차를 지키느냐’에 달려 있습니다.
즉, 세입자가 확정일자 + 전입신고 + 전세보증보험을 철저히 갖춘다면,융자 있는 집이라도 충분히 안전하게 전세 계약이 가능하니 우리 같이 알아보아요!

 

목차

• 등기부등본 확인하기
• 전입신고와 확정일자
• 전세보증금 반환보증보험 가입하기
• 실전 체크리스트

 

 

 

융자 확인의 첫걸음 : 등기부등본 확인하기

전세 계약 전 반드시 등기부등본(부동산 등기사항전부증명서) 을 확인해야 합니다. 이 서류 한 장에 그 집의 모든 채무 관계와 소유권 정보가 담겨 있기 때문입니다.

 

* 확인하는 방법은?

• 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 정부24 사이트에서 즉시 발급 가능
• ‘갑구’: 소유자 이름 및 소유권 관련 변동사항
• ‘을구’: 근저당(융자)·전세권 등 채권 관계 기록

 

* 반드시 체크해야 할 포인트는?

1. 소유자가 임대인과 동일한가?
   → 대리인, 명의신탁, 상속 등 복잡한 경우는 주의하자
2. 근저당 설정금액이 매매가 대비 60% 이하인가?
   → 근저당이 시세의 70% 이상이면 전세금 회수 위험이 큽니다.
3. 최근 근저당이 새로 설정되었는가?
   → 최근 대출이 추가된 경우, 자금 사정이 불안정할 수 있습니다.

💡 Tip: 전세 계약 당일에도 등기부등본을 한 번 더 열람하세요. 집주인이 계약 직전에 대출을 추가로 받은 사례도 있습니다.

 

 

전입신고와 확정일자 받기

전세 계약서만 작성하고 이 두 절차를 생략하면, 보증금 보호는 사실상 불가능합니다. 그러니 꼭 하셔야 해요!!

 

* 전입신고

• 주민센터 방문 또는 정부24에서 온라인으로 가능
• 세입자의 주소가 실제 거주지로 등록되어야 합니다.
• 신고 후 세입자는 “대항력”을 갖게 됩니다.

* 확정일자

• 동주민센터 또는 인터넷등기소에서 부여받을 수 있습니다.
• 확정일자가 있어야 보증금 우선변제권이 생깁니다.

⚠️ 중요: 확정일자 + 전입신고를 근저당보다 먼저 받아야 안전합니다.
은행 대출이 먼저 설정된 상태라면, 세입자는 후순위가 됩니다.

 => 그러면 중요한 것은 무엇일까요?(대부분의 집주인은 집을 사면서 근저당을 받기 때문이죠) 그렇다면?

 => 근저당금액 + 전세보증금이 집값의 70% 이하면 안전하다고 볼 수 있습니다.

 

 

전세보증금 반환보증보험 가입하기

요즘은 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증을 통한 전세보증금 반환보증보험 가입이 거의 필수입니다.

 

* 가입조건

• 전세계약서 원본 제출
• 확정일자 완료 필수
• 주택 가격 대비 전세금 + 융자금이 85% 이하여야 함

* 꼭 필요한 이유

• 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 → 보증기관(HUG, SGI)이 대신 지급 후 집주인에게 구상권 청구
• 깡통전세, 역전세 상황에서도 세입자 보호 가능

💡 Tip: 가입비(보증료)는 전세금의 약 0.15~0.2% 수준이며, 안전 대비 비용으로는 매우 저렴합니다.

 

실전 체크리스트 (전세 계약 전 필수 점검표)

 

항목	확인 방법	주의점
등기부등본 확인	인터넷등기소 발급	근저당 60% 이상이면 위험
소유자 신분증	중개업소에서 대조	명의 대리 계약 주의
확정일자 & 전입신고	주민센터/정부24	계약 당일 즉시 진행
전세보증보험	HUG, SGI	반드시 가입 가능 여부 확인
계약서 특약	임대인 상환 조건 명시	말소 증빙 요구

 

 

* 융자 있는 집 그래도 안전하게 들어가려면? (필독!!)

1. 시세 대비 대출 비율 확인 (60% 이하) / 융자금 +전세보증금이 시세 대비 70% 이하
2. 전입신고 + 확정일자 당일 처리
3. 보증보험 필수 가입
4. 특약 조항 명확히 기재
5. 중개업소 책임 확인 (공인중개사 배상책임보험 가입 여부 확인)

이 다섯 가지만 지키면, 융자 있는 집이라도 전세금은 충분히 보호할 수 있습니다.

 

 

2025년 현재 부동산 시장은 점점 더 융자 기반 구조로 변하고 있습니다.
하지만 법적 보호장치를 정확히 알고 지킨다면, 융자 있는 집 전세도 더 이상 두려운 계약이 아닙니다.

등기부등본 확인 / 전입신고+확정일자 / 전세보증보험 가입

 

이 세 가지를 지키는 것이 곧 내 전세보증금을 지키는 유일한 길입니다.