오피스텔 공실 시 부가가치세 무실적 신고 방법｜기한 후 신고도 가능할까?

 

얼마전 국세청에서 전자문서를 받았어요. 제가 오피스텔을 등기를 쳤고, 아직까지 세입자를 찾지 못한 물건을 하나 가지고 있어요. 이 오피스텔 호실에 대해서 실적이 발생하면 부가가치세 기한 후 신고를 하라는 안내문이었죠.(오피스텔은 기본적으로 사업을 할 수 있는 공간이니까요!) 이 안내문을 받고 저도 너무 깜짝 놀라서 여러분께 알려드리려고 해요.

📌 이런 상황이라면 꼭 읽어보세요

• 오피스텔을 업무용으로 등록했지만 아직 임차인을 못 구하셨나요?
• 공실 상태로 아무 수입이 없는데도 부가가치세 신고를 해야 한다고 하셨나요?
• 신고 기간을 놓쳐서 기한 후 신고를 고민 중이신가요?

이 글은 이런 분들을 위해 준비했습니다.

 

부가가치세 ‘무실적 신고’란?

‘무실적 신고’란 말 그대로, 해당 과세 기간에 매출·매입 등 아무런 실적이 없더라도 정기적으로 부가가치세 신고서를 제출해야 하는 제도입니다.

* 신고 대상: 일반과세자 등록을 한 오피스텔 임대사업자
* 신고 의무: 실질 매출이 없어도 신고는 해야 함
* 기한: 1기(1~6월) → 7월 25일 / 2기(7~12월) → 다음 해 1월 25일

-> 공실 상태라도 신고 누락 시 의무를 이행하지 않았다고 판단하여 가산세가 부과될 수 있습니다.

 

공실 상태에서 무실적 신고해야 하는 이유

오피스텔을 업무용 임대 목적으로 일반과세자로 등록한 경우, 실제로 임대수익이 발생하지 않았어도 국세청에 부가가치세 신고 의무가 발생합니다.

* 공실이라도 무실적 신고를 해야 하는 이유는?

• 일반과세자로 등록되어 있기 때문
• 국세청은 임대 여부와 무관하게 ‘신고’ 자체를 의무로 판단합니다.
• 무신고 가산세(최대 20%) + 납부불성실 가산세가 발생할 수 있습니다.

 

 

2025년도 부가가치세 신고 기한 (정기 신고 기준)

과세기간	정기 신고기한	기한 후 신고 가능 시기
제1기 (2025년 1월 1일 ~ 6월 30일)	2025년 7월 25일 (금)	7월 26일부터 기한 후 신고 가능
제2기 (2025년 7월 1일 ~ 12월 31일)	2026년 1월 25일 (일)	1월 26일부터 기한 후 신고 가능

 

기한 후 신고는 언제까지 가능한가요?

기한 후 신고 자체에는 정해진 마감일이 없지만, 신고가 늦어질수록 가산세가 증가하므로 다음 사항을 꼭 참고하세요.

 

* 기한 후 신고 관련 가산세 기준 알아보기

신고 시점	가산세율
정기 신고기한 다음 날부터 1개월 이내	납부세액의 10%
1개월 초과 ~ 3개월 이내	납부세액의 20%
3개월 초과	20% + 납부불성실 가산세 (하루당 0.022%) 추가

 

* 하지만 무실적 신고(0원 신고)의 경우 납부세액이 없기 때문에 실제 납부세액은 없고, 기술적으로는 가산세가 발생하지 않을 수도 있습니다. 그러나 국세청은 신고의무 불이행 자체를 문제 삼을 수 있으므로 꼭 기한 후라도 신고는 빠르게 진행하시는 것을 권장합니다.

 

 

무실적 신고 방법 (홈택스 기준)

* 준비물

• 공인인증서(공동인증서) 또는 간편인증
• 홈택스 계정
• 매출/매입 내역이 없는 경우 → 무실적 신고로 간단하게 가능

STEP 1. 홈택스 접속 및 로그인

1. 국세청 홈택스 홈페이지 접속
2. 우측 상단 ‘로그인’ 클릭
3. 공동인증서 또는 간편인증으로 로그인

STEP 2. [신고/납부] 메뉴 클릭

1. 메인화면 상단 메뉴 중 [신고/납부] 클릭
2. → [부가가치세] 항목 선택

  * 이 단계에서 "정기신고"가 아닌 "기한 후 신고" 탭을 선택해야 합니다!

STEP 3. 기한 후 신고 선택

1. 화면 좌측에 있는 항목 중 [기한 후 신고] 클릭
2. 해당 과세기간 선택
   • 예: 2025년 1기 → 2025년 1월 ~ 6월
3. ‘무실적 신고’할 것임을 확인하고 다음으로 이동

STEP 4. 부가가치세 신고서 작성 (무실적 기준)

* 꼭 입력해야 할 항목 (모두 '0'으로 입력합니다!)

항목명	입력값
과세표준 및 매출세액	0원
세금계산서 수취/발급 내용	없음
매입세액 (세금계산서, 카드 등)	0원
납부세액	자동 계산 (0원)

 

* 주의: 실수로 ‘1’이라도 기재하면 국세청이 실제 거래가 있다고 판단할 수 있습니다.

STEP 5. 제출 전 확인 및 제출

1. 최종 요약 화면 확인 → 전체 금액 ‘0’으로 맞는지 재확인
2. 우측 하단 [신고서 제출] 클릭
3. 제출 완료 화면 확인 → 신고서 접수증 인쇄 또는 저장

 * 신고서 제출 후에는 ‘민원증명 > 신고내역조회’ 메뉴에서 확인 가능

STEP 6. 가산세 확인 및 납부 (필요 시)

• 신고 완료 후에도 가산세가 부과되었다면 ‘납부할 세액’ 확인 → ‘납부하기’ 메뉴를 통해 즉시 납부 가능
• 납부 내역은 [My 홈택스 > 납부내역 조회] 메뉴에서 확인 가능

 

* TIP: 홈택스 모바일 앱에서도 가능한가요?

홈택스 모바일 앱(손택스)에서는 기한 후 신고 기능이 일부 제한됩니다. 따라서 기한 후 신고는 PC 웹 홈택스 접속을 권장합니다.

 

 

가산세를 피할 수 있는 방법은?

• 신고 기한 전에는 매출이 없어도 반드시 신고 하세요
• 기한 후 신고는 빠를수록 좋습니다 (지연일수에 따라 가산세 증가)
• 추후에도 공실이 지속된다면 → 면세전환 또는 간이과세자 등록 검토 (※ 이때는 오피스텔의 용도 변경 또는 사업자 등록 정정 필요합니다.)

 

오피스텔 임대사업자이지만 공실 상태라 수익이 없는 경우에도, 부가가치세 무실적 신고는 반드시 해야 한답니다.

특히 신고 기한을 놓쳤다면 ‘기한 후 신고’로라도 성실하게 처리해야 불필요한 가산세를 줄일 수 있답니다.